۱ــ عده ای بر این باور بوده اند که چون قولنامه به صورت شرط ضمن عقد لازم در نیامده است اعتبار ندارد. ایشان قائل به این می باشند که قولنامه خرید و فروش و بیع نیست زیرا در بیع مالکیت مبیع از بایع به مشتری منتقل می شود در حالی که ماهیت قولنامه وعده بیع است وعده بیع اساساً الزام آور نیست. استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی نیز کافی نیست زیرا قولنامه چیزی جز وعده بیع نیست و نمی توان آن را قرارداد تلقی نمود.^[۱۳۸] مخالفت شدید این نظر با قوانین موجب شد که دیری نپایید و به زودی رو به سستی نهاد. در نقد نظریه^[۱۳۹] مذکور دلایل مختلف ارائه گردیده است.
۲ـ نظر دوم این است که قولنامه خود سند بیع است و عقد با ایجاب و قبولی که در آن می آید واقع می شود ؛ تعهد به تنظیم سند رسمی برای کمال عقد و نفوذ آن در برابر دیگران است . به بیان دیگر عقد بیع با امضاء سند قولنامه واقع می شود و مالکیت انتقال می یابد منتها تعهد به تنظیم سند مانند التزام به تسلیم مبیع و ثمن بر عهده طرفین باقی می ماند که می توان اجرای آن را از دادگاه خواست.

گفته می شود بر این نظر دو ایراد وارد شده است:
اولاً: در بیشتر قولنامه ها نشانه های آشکاری بر مقدماتی بودن سند دیده می شود مانند وجه التزام برای طرفی که از وفای به عهد خودداری می کند و امکان رها شدن طرف دیگر از تمامی تعهدات و هم چنین تعهد طرفین برای مدت معین جهت حضور در محضر. در رویه قضایی نیز دادگاه تنها در مواردی که ثمن بطور کامل پرداخت شده و مبیع تسلیم خریدار گشته به وقوع بیع پا فشاری می کنند.
ثانیاً: به فرض که قصد طرفین بر وقوع بیع احراز گردد اجرای این خواسته در مورد املاک ثبت شده با ماده ۲۲ قانون ثبت مخالف است زیرا باید پذیرفت که عقد بیع در مورد املاک به ثبت رسیده در زمره عقود تشریفاتی است و تنظیم سند رسمی و حضور در دفاتر اسناد رسمی مقدمه ضروری ثبت انتقال در دفتر املاک است . بنابراین باید پذیرفت که تملیک (بیع) تنها در دفتر صورت می پذیرد و نباید آن را شرط متاخر عقدی پنداشت که با امضاء سند عادی واقع شده است. در یک کلام وقوع بیع در قولنامه مفروز که خواست دو طرف باشد با مانع قانونی ماده ۲۲ قانون ثبت روبرو است و نفوذ حقوقی ندارد. وانگهی اعتماد به وقوع عقد بیع این عیب مهم را دارد که پذیرش قولنامه عادی را در دادگاه دشوار می کند چرا که ماده ۴۸ قانون ثبت مانع آن است.
۳ــ گروهی از دارسان نیز از آغاز راه اعتدال پیموده اند و خود را به گردباد حوادث و تقلید از این و آن نسپرده اند. اینان قولنامه را تعهد به انتقال می دانند و در تعبیراراده طرفین می کوشند تا مانعی برای پذیرش سند و اجرای مفاد آن فراهم نیاورند.
نظر نخست امروزه محجور افتاده است ولی هر یک از دو نظر اخیر طرفدارانی دارد: شاید بتوان گفت در دیوان عالی کشور نظر دوم غلبه دارد و در دادگاههای پایین تر هر دو نظر اعمال می شود و ما امیدواریم راه استقرار و اعتدال قانون غلبه پیداکند و رویه قضایی راه قاطع و نهایی خود را باز یابد.^[۱۴۰]
ب ـ تجزیه و تحلیل نظریات ارائه شده در خصوص ماهیت حقوقی قولنامه
همانگونه که در قسمت قبل تشریح گردید سه نظریه اصلی در خصوص ماهیت حقوقی قولنامه وجود دارد که دو نظر موخر نظریات غالب را تشکیل می دهد .اولی قولنامه را مفید انتقال ملکیت دانسته و عقد بیع را با تنظیم قولنامه محقق می داند که در این صورت تنظیم سند رسمی در ماهیت عقد بیع دخالتی نداشته و تنها طریقه ای جهت اثبات آن می باشد لیکن نظر دوم قائل به این است که تنظیم سند رسمی شرط صحت عقد بیع است و بدون تنظیم سند رسمی عقد بیع محقق نمی گردد.
برخی از صاحب نظران بر این باور هستند که بایستی بین املاک به ثبت رسیده و به ثبت نرسیده قائل به تمایز شد. در خصوص املاک ثبت شده چون به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام وی می باشد پس، تا زمانی سند رسمی تنظیم نگردیده دولت کماکان فروشنده را مالک می شناسد؛ پس در این موارد تنظیم سند رسمی شرط صحت عقد بیع می باشد و با امضاء سند رسمی انتقال صورت می پذیرد. اما در مورد املاک ثبت نشده محدودیت ماده ۲۲ قانون ثبت وجود ندارد ؛ پس می توان قائل به این بود که با تنظیم قولنامه اگر طرفین در زمان تنظیم آن قصد انجام بیع را داشته باشند انتقال ملکیت صورت می پذیرد و تنظیم سند رسمی تنها طریقه ای جهت اثبات عقد بیع می باشد.^[۱۴۱]
یکی از حقوقدانان نظری بسیار منطقی را ارائه نموده که به نظر می رسد با توجه به نظام حقوقی جاری کشور و علی الخصوص با در نظر داشتن عرف متداول بین مردم حق نیز همین است به شرح زیر:
ایشان قائل به این است که ماهیت قولنامه را بایستی با بررسی قصد و اراده طرفین در خصوص تنظیم آن تعیین نمود که اراده طرفین در بیشتر مواقع ظاهر در انتقال مال می باشد . نکته بسیار مهمی که از ذهن برخی حقوقدانان به دور مانده این است که تشریفات صحت عقد الزاماً می بایست در بطن و ماهیت عمل حقوقی وجود داشته باشد تا بتوان آن عقد را از عقود تشریفاتی محسوب نمود که از آن جمله ، عمل حقوقی طلاق می باشد و طلاقی که بدون وجود تشریفات خاص خود که از آن جمله، وجود دو شاهد عادل می باشد واقع شود باطل است.^[۱۴۲]
گذشته از مباحثی که پیرامون ماهیت قولنامه بیان گردید نکته ای که از ذکر آن نباید غافل شد عهدی یا تملیکی بودن قولنامه می باشد. هرگاه قولنامه ای تنظیم شده باشد ، مبنی براینکه تعهد به فروش ملکی یا فروش ملکی، از دو حالت خارج نیست .یا مبنای قولنامه یک عقد عهدی است یا تملیکی، اگر عقد عهدی باشد منافع ملک تا زمان تنظیم سند به متعهد تعلق دارد و اگر تملیکی باشد، منافع از آن خریدار است. منظور از تملیکی بودن قولنامه این است که انتقال مورد تعهد فروش به خریدار و بیعانه به فروشنده با ایجاب و قبول واقع می شود. یعنی همین که طرفین قولنامه در رابطه با تعهد فروش کالا و شرایط آن توافق نمودند، مبیع و بیعانه خود به خود مبادله می شود و نیازی به کار دیگری ندارد . با این تفاصیل هرگاه قولنامه را وعده بیع بدانیم باید آن را در زمره عقود عهدی به شمار آورد که به خودی خود باعث انتقال ملکیت نمی باشد بلکه اثر اصلی آن ایجاد تعهد است، لیکن هرگاه قولنامه مفید انتقال ملکیت باشد باید آن را جزء عقود تملیکی محسوب کرد که به محض انعقاد مالکیت منتقل می گردد. ^[۱۴۳]
ج – جایگاه اقرار به عنوان دلیل اثبات قولنامه
عده ای از حقوقدانان قائل به تمایز بین املاک ثبت شده و ثبت نشده شده اند. آنها در مورد املاک ثبت نشده معتقدند چون ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاک این است که سند عادی در دادگاه پذیرفته نشود ( ماده ۴۸ قانون ثبت)، باید پذیرفت که تشریفات ثبت برای اثبات عقد است نه وقوع آن . بنابراین ، اگر خوانده به وقوع بیع اقرار کند دادگاه باید آن را به عنوان دلیل بپذیرد.
بر عکس در مورد املاک ثبت شده ، چون ماده ۲۲ قانون ثبت صراحت دارد که « دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت…» وقوع بیع بستگی به تشریفات ثبت دارد. در مورد این گونه املاک، تمییز مالکیت جنبه نوعی و کلی پیدا کرده است و نمی توان کسی را در برابر خوانده دعوی مالک و در برابر دیگران غاصب دانست.^[۱۴۴]
بیان این امر در حالی است که به موجب نظریه شماره ۵۳۹۷/۷-۵/۱۲/۱۳۶۰ اداره حقوقی در مورد املاکی که به ثبت رسیده و یا طبق مقررات ماده ۴۷ قانون ثبت ، ثبت معامله در مورد آن الزامی شده است، مفاد ماده ۴۸ قانون ثبت تنها ناظر به آن است که سند ثبت نشده قابل استناد در محاکم و ادارات نیست و به عبارتی دیگر به عنوان دلیل قابل ارائه در مراجع رسمی نمی باشد ولی ماده مذکور محاکم و ادارات را از پذیرفتن سایر دلائل و مدارک برای اثبات انجام معامله منع نکرده است و اساساً ثبت جزء شرایط صحت معامله نیست و عدم ثبت سند هم مبطل معامله انجام شده نخواهد بود و هم چنین به موجب ماده ۲۰۲ قانون آیین دادرسی مدنی هرگاه کسی اقرار به وقوع امری نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای ثبوت آن حق لازم نیست. بنابراین در صورت اقرار به عقد بیع در دادگاه وقوع عقد و حق مشتری بر مبیع ثابت می شود و مشتری می تواند الزام بایع را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد و در این مورد عقد بیع با اقرار بایع ثابت شده نه به وسیله سند عادی. اما در مورد املاکی که به ثبت نرسیده و ثبت معامله هم طبق ماده ۴۷ قانون ثبت ضروری نمی باشد اگر اصالت سند عادی در دادگاه محرز شود در واقع عقد و حق مشتری بر مبیع احراز گردیده است و دادگاه باید مطابق مفاد آن عمل کند.^[۱۴۵]
گفتار پنجم ـ وضعیت سند عادی در محاکم ( ازحیث پذیرش یا عدم پذیرش در ادارات و محاکم )
همانطور که از مفاد ماده ۴۶ قانون ثبت بر می آید ، اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد است و طبق مندرجات ماده مذکور و ماده ۴۷ این قانون، فقط ثبت برخی از اسناد آن هم در صورت تحقق برخی شرایط اجباری و الزامی است. شرط الزامی بودن ثبت اسناد در ماده ۴۶ قانون ثبت در مورد عقود و معاملات املاکی است که ثبت دفتر املاک شده اند؛ یعنی به تعبیری دارای سند مالکیت هستند. اجبار در موارد مذکور در این ماده بدان جهت مقرر گردید که تغییر اموری که در دفتر املاک ثبت شده اند جز به وسیله سند رسمی ممکن نباشد و الا موجب عدم اعتبار دفتر املاک و در نهایت مندرجات سند مالکیت می شود. بر اساس ماده ۴۷ قانون ثبت راجع به املاکی که در دفتر املاک ثبت نشده اند، در صورت تحقق دو شرط ، اجباری خواهد بود، اول آنکه در محل تنظیم سند، اداره ثبت و دفتر اسناد رسمی موجود باشد و دوم آنکه اجباری بودن ثبت آن اسناد را در محل مذکور آگهی کرده باشد.^[۱۴۶]
باتوجه به قانون فوق الذکر سوالی که پیش می آید این است که آیا املاکی که به موجب سند عادی منتقل گردیده تا چه حد در محاکم و ادارات دارای قدرت اثباتی است؟ آیا محاکم ملزام به پذیرش آن هستند؟
در این خصوص بین قضات محاکم ، حقوقدانان و حتی دیوان عالی کشور اتفاق نظر وجود ندارد و نظرات متفاوتی را ارائه داده اند که در دو گروه با استدلال هر کدام مورد بررسی قرار می دهیم.
- نظر و استدلال گروه اول
این گروه با استناد به قوانین متعددی که به نوعی ، سند عادی معاملات اموال غیر منقول را معتبر و قابل پذیرش دانسته ، رسیدگی به صحت و اصالت این نوع اسناد را بعضاً تکلیف کرده اند.از جمله قوانین زیر:
۱ـ قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۳۱/۴/۱۳۶۵ و الحاق موادی به آن مصوب ۲۱/۶/۱۳۷۰ (مواد۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت) که اسناد عادی راجع به این معاملات را به شرط تنظیم آنها تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ معتبر دانسته و صدور سند مالکیت به استناد آن امکان پذیر است.
۲ـ تبصره ماده ۷ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ و قبل از آن تبصره ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۶۰ که دارندگان زمین با سند عادی را به عنوان ذی حق تلقی و سند آنها را قابل پذیرش اعلام و تحت شرایط ، رسیدگی دادگاهها به دعاوی تایید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله را مجاز اعلام نموده است.
۳ـ تبصره ۷۱ و مواد ۱۳۳و۱۴۰ قوانین برنامه دوم، سوم و چهارم توسعه اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب سالهای ۱۳۷۴،۱۳۷۹و۱۳۸۳ که در خصوص پذیرش اسناد عادی مربوط به اراضی روستایی و صدور سند مالکیت برای اعیانی احداثی در اراضی مذکور به استناد همان اسناد بوده و حکایت از پذیرش اعتبار این اسناد دارد.
۴ـ ماده ۸۸ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد:« در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده ، دفاتر اسناد رسمی و هم چنین دوایر ثبت اسناد و املاک (در دفتر مخصوص) می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل انتقال راجع به عین غیرمنقول یا منافع آن را ثبت نماید ولی این قبیل اسناد فقط نسبت به طرفین و طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنها رسمیت خواهد داشت »، دلالت بر این دارد که مقنن، اسناد عادی معاملات اموال غیر منقول را معتبر و قابل پذیرش دانسته است.
۵ـ استناد به رای وحدت رویه شماره ۵۶۹- ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور مبنی بر اینکه : « دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایت بوده و اصل ۱۵۹ قانون اساسی نیز بر این امر تاکید دارد، الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی باشد که محاکم دادگستری به اختلاف متداعین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند. »
۶ ـ نحوه تنظیم عبارات مواد ۷۲ و ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاک تلویحاً حکایت از اعتبار محدود سند عادی حاکی از وقوع معامله نسبت به اموال غیر منقول دارد. ماده ۷۲ قانون ثبت در مورد اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اعلام می کند: کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود… که در آن قید کامل برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول ذکر گردیده است^[۱۴۷]
و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث هم مورد توجه قرار گرفته است نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این که معامله ثبت نشده مال غیر منقول دارای اعتباری غیر کامل می باشد القا می کند. زیرا در غیر این صورت قید کامل زاید خواهد بود در حالی که هرگز نمی توان زیاده گویی را به قانونگذار نسبت داد. همچنین در ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاک کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است. کلمه مستقلاً و عبارت بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراء است مفهوم مخالفی را مبنی بر این که اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت نشده به طور غیر مستقل و به کمک رای قضایی می تواند لازم الاجرا شود را به ذهن آشنا می سازد.
۷ ـ ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد: دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت. نیز دلالت بر بطلان معامله ای که در دفتر املاک ثبت نشده است ندارد. زیرا همانطور که در مورد ماده ۴۸ قانون ثبت بیان شد منظور این است که صرف ارائه یک سند عادی بر وقوع معامله مثلاً نمی تواند در ادارت دولتی مثبت مالکیت خریدار مذکور در سند عادی باشد و مادام که این معامله و انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است منحصراً شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت است مالک شناخته می شود اما این امر دلالت بر این ندارد که با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان در دفتر املاک ملک مورد معامله را از نام فروشنده به نام خریدار انتقال داد. افزون بر این عبارت: …کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده… که ثبت انتقال ملک را پس از انتقال ملک ترسیم کرده است خالی از نوعی اشعار بر امکان وقوع انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاک نمی باشد. هم چنان که هرگاه پس از ثبت ملک دادگاه بی اعتباری ثبت ملک را احراز کند ثبت مزبور را ابطال می کند و ثبت ملک به نام متقاضی مانع از رسیدگی قضایی و اعلام بطلان آن نمی باشد ( ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵ تیر ماه ۱۳۵۴).
۸ـ از نوعی اطلاق ماده ۱۰۶ قانون ثبت اسناد و املاک هم می توان اعتبار معامله غیر منقول ثبت نشده را نسبت به طرفین معامله استنباط کرد. زیرا در این ماده تقاضای وارث شخصی که ملک خود را به دیگری داده است برای ثبت ملک مزبور یا گرفتن سند مالکیت به نام وارث را جرم تلقی کرده است در حالی که در این ماده مفروض این بوده است که اقدام وارث به گرفتن سند مالکیت به نام خود پس از تقاضای ثبت به وسیله مورث و یا پس از ثبت ملک به نام مورث انجام گرفته است. در این صورت از فرض انتقال ملک ثبت شده در زمان مورث با امکان عملی اخذ سند مالکیت آن به نام وارث بدست می آید که انتقال ملک مزبور در زمان مورث با سند عادی بوده است و تحقق چنین انتقالی در عالم حقوق ممکن است هر چند احتمال این که اقدام وارث به تقاضای ثبت مربوط به ملکی باشد که مورث به وسیله عقدی به دیگری انتقال داده است ( انتقال ملک ثبت نشده ) و تقاضای وارث نسبت به صدور سند ملکیت (ملک ثبت شده در زمان مورث) منحصراً مربوط به ملکی باشد که مالکیت آن به وسیله قانونی (بدون اقدام مورث به انتقال آن) از مورث سلب گردیده است نیز موجود است.
۹ـ اطلاق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول در صورتی که طرفی سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد از اعتبار سند رسمی برخوردار می گردد. شناختن اعتبار برای سند عادی در دو مورد بالا به معنی معتبر شناختن مندرجات آن و از جمله معامله دارای شرایط قانونی مندرج در آن است.
۱۰ـ از اطلاق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک نیز به ذهن می رسد که انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول (و از جمله حق مالکیت) بدون تنظیم سند رسمی ممکن است و سند عادی مربوط به این حق می تواند حق مزبور را اثبات کند و قابل معارضه با سند رسمی باشد که حاکی از معامله بعدی نسبت به همین حق است. زیرا در این ماده (بنابر اطلاق) معامله ثبت شده مربوط به حقی که قبلاً طبق سند عادی نسبت به مال غیر منقول به شخص یا اشخاصی داده شده است با حق انتقال یافته قبلی معارض اعلام شده است و معارضه هنگامی تحقق می یابد که مفاد سند عادی مذکور در عالم حقوق محقق و معتبر باشد. منشا وضع مجازات و عنصر مادی جرم در این ماده انجام معامله معارض است که، انشای معامله دوم ( مندرج در سند رسمی ) جرم مذکور به حساب می آید. در این مورد یک رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان کشور بر خلاف ظاهر و اطلاق ماده ۱۱۷قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۵۱ صادر گردیده است که هر چند مورد حکم بی اعتباری و بطلان معامله غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی نیست و افزون بر این مقررات قانونی که پس از تاریخ بالا وضع گردیده است در موارد متعدد حاکی از اعتبار سند عادی و صحت معامله مال غیر منقول موضوع سند مزبور است اما با مقررات ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک سازگار نمی باشد. در هر حال عبارت رای مزبور چنین است: نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ای نسبت به مال غیر منقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد… بعلاوه یک رای اصراری نیز از هیات عمومی دیوان کشور در این خصوص هماهنگ با رای وحدت رویه مذکور پیش از رای وحدت رویه و در سال ۱۳۳۹ صادر گردیده است. از جهت تحلیلی مفاد دو رای مزبور حتی نسبت به جنبه کیفری ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک از استدلال نیرومندی برخوردار نیست: زیرا اولاً - همانطور که بیان شد از ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک (به کمک شواهد و دلایل دیگر) استنباط می شود که سند عادی به خودی خود و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وضعیت سند و اعتبار آن قابل پذیرش نباشد. ضمانت اجرای اجباری بودن ثبت سند معاملات مربوط به اموال غیر منقول نیز همین است که سند عادی بر خلاف سند رسمی به صرف ارائه و به تنهایی قابل قبول و مثلاً موجب مالک شناختن شخصی که در سند خریدار معرفی شده است نخواهد بود که همین ضمانت اجرا سبب خواهد شد که اشخاص معاملات غیر منقول را ثبت کنند نه بطلان معامله که عنوان خاص حقوقی است.^[۱۴۸]
ـ نظر و استدلال گروه دوم
در مقابل عده ای از قضات و حقوقدانان با تمسک به نص صریح قانون ثبت اسناد و املاک معتقدند که :
اولاً: آرای وحدت رویه استنادی گروه اول هر کدام بر مبنای موضوع خاصی صادر شده و به نوعی تفسیر و تائید اصل ۱۵۹قانون اساسی و بیان صلاحیت عام محاکم دادگستری در رسیدگی به کلیه تظامات و شکایات می باشد. اما این امر باعث اجتهاد در مقابل نص شده و نص ماده ۴۸ قانون ثبت با هیچ استدلال حقوقی قابل رد نمی باشد.
ثانیاً: جایی که قانونی خاص در موضوع خاص حکمی دارد رجوع به قانون عام و رویه قضایی حاکم (ولو غالب) و استدلال آوردن برای توجیه رویه حاکم ، نقض قرض مقنن از تصویب قانون خاص فلسفه وضع آن بوده و باعث رواج هرج و مرج و تفسیر به رای و استنباط شخص از قانون می شود.
ثالثاً: وقتی که ماده ۴۷ قانون ثبت مقتضی الزامی دانستن ثبت اسناد موضوع آن ماده (املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند)را به وزارت دادگستری محول نموده است .تخطی از بخشنامه وزارت دادگستری تخلف از قانون بوده و قابل دفاع نمی باشد. فلذا این بی توجهی به قانون ثبت باعث شده که هنوز هم اغلب معاملات (حتی در خصوص اموال غیر منقول ثبت شده ) با سند عادی انجام شود.