۱۹۹۸-۱۹۹۵

ملکی

خانواده­های کم و متوسط­درآمد

مسکن اجتماعی

مسکن ارزان­قیمت اجاره محور

۱۹۹۴ تا کنون

اجاره­ای

خانواده­های بسیار فقیر

مسکن مقرون­به­صرفه و راحت

۱۹۹۸ تا کنون

ملکی

تا قبل از سال ۲۰۰۷ خانواده­های کم و متوسط­درآمد، بعد از سال ۲۰۰۷ خانواده­های کم­درآمد

Price-Cap Housing

۲۰۰۷ تا کنون

ملکی

خانواده­های متوسط­درآمدی که توانایی پرداخت منازل بازار آزاد را ندارند

مسکن اجاره­ای عمومی

۲۰۱۰ تا کنون

اجاره ای

خانواده­های کم و متوسط­درآمد، کارگران جدید و مهاجران واجد شرایط در برخی شهرها

در مراحل ابتدایی حکومت برنامه مسکن مقرون­به­صرفه را در راستای مکانیزمی برای حمایت از اصلاحات مسکن به کار گرفت. اخیرا برنامه ­های مسکن مقرون­به­صرفه نقش ویژه­ای در رفاه اجتماعی و سیستم­های امنیت اجتماعی ایفا می­ کند (Zou, 2014).

سیاست­های مسکن در ترکیه
اعلامیه جهانی حقوق بشر^[۶۳] در سال ۱۹۴۸ اعلام کرد هر کس حق داشتن سطح زندگی مناسبی را در مسکن مناسب دارد. ارگان­های دیگر از جمله سازمان ملل نیز داشتن چنین حقی را به رسمیت شناخته­اند. در این چارچوب ماده ۵۷ قانون اساسی ترکیه بیان می­دارد که حکومت باید در راستای برآورده کردن نیاز­های شهروندان بر پایه طرحی که ویژگی­ها و شرایط محیطی شهرها را در نظر گرفته و از طرح­های انبوه­سازی حمایت می­ کند، اقدامات لازم را انجام دهد (Palancioglu & Cete, 2014).
به‌منظور اجرای مسئولانه این قانون، سازمان­های حکومتی مختلف از جمله بانک املاک(زمین و مسکن) ترکیه^[۶۴]، مدیریت کلی دفتر زمین^[۶۵]و سازمان توسعه مسکن^[۶۶]در طول زمان تاسیس شدند. از آن‌جا که این تلاش­ها برای برآورده کردن نیاز مسکن مردم کم و متوسط­درآمد کشور، که نیاز به واحدهای مسکونی حدود ۱٫۵ میلیون واحد در شروع قرن ۲۱ بود، چندان کارآمد نبود، حکومت ترکیه در برنامه جامعی برای حل این مشکل دو قانون در رابطه با برنامه ­های اقدامات ضروری سال ۲۰۰۳ تصویب نمود. اولین قانون مربوط به جلوگیری از ساخت‌وساز سکونتگاه­های غیر رسمی توسط حکومت مرکزی و حکومت­های دولتی و بازسازی سکونتگاه­های غیر رسمی فعلی می­باشد. دومین قانون تامین مسکن بود که با توجه به آن، مسکن مناسب از نظر کمیت و کیفیت برای گروه ­های کم­درآمد در کوتاه­مدت با قسط­های مقرون­به­صرفه و قابل­پرداخت ساخته شود. مطابق با برنامه اقدامات ضروری، سازمانی برای حل مشکل مسکن و شهرسازی به‌ویژه برای گروه ­های کم­درآمد، تاسیس شده است. در این زمینه، حکومت به سازماندهی مجدد سازمان­های عمومی برای پاسخ­گویی به عرضه مسکن و زمین برای شهروندان پرداخت. اداره کل مدیریت زمین^[۶۷] در سال ۲۰۰۴ بسته شد، و همه وظایف این سازمان به سازمان توسعه مسکن^[۶۸] واگذار شد. این سازمان قدرت­های قانونی و سیاسی جدیدی به­دست آورده بود و برنامه توسعه وسیعی برای کمپانی­های مسکن و شهرسازی آغاز نمود. این سازمان امروزه یکی از بدنه­های اجرایی بسیار مهم مسکن و سیاست­های سکونتی در کشور محسوب می­ شود که به تامین زمین و اوراق قرضه پرداخته و اجرای پروژه­ ها را در سطح محلی ممکن می­سازد (همان).
سازمان TOKI بخش دولتی غیر انتفاعی می­باشد که با طیف وسیعی از وظایف و قدرت نفوذ در بخش مسکن در سال ۱۹۸۴ تاسیس شد. وظایف و این سازمان عبارتند از ۱٫ توسعه پروژه­ های اجرای مسکن، زیرساخت­ها و امکانات اجرایی هم در داخل ترکیه و هم در خارج،۲٫ تامین اعتبارات مسکن برای افراد و سازمان­ها ۳٫ اجرای پروژه­ های تغییر سکونت­گاه­های غیررسمی۴٫ نگهداری و بازسازی مناطق تاریخی ۵٫ ساخت­وساز واحدهای مسکونی هم­زمان با امکانات اجتماعی و زیرساخت­ها در مناطق فاجعه دیده ۶٫ کمک­های مالی و اعتباری برای توسعه پروژه­ های معماری روستایی ۷٫ سازماندهی به‌گونه ­ای که بانک­ها در تامین مالی مسکن مشارکت کنند ۸٫ حمایت از صنعت مسکن ۹٫ رسیدگی به قراردادها و سهام­ها.
به‌منظور اجرای این وظایف، سازمان TOKI قدرت نفوذ زیادی دارد، از جمله آماده ­سازی طرح­های توسعه و بازبینی طرح­های موجود برای پروژه­ های مسکن اجتماعی، سلب مالکیت ملک مورد نیاز برای انجام پروژه­ ها، توسعه پروژه­ های تغییر سکونتگاه­های غیررسمی، آماده ­سازی زمین برای کاربری­های مسکونی، صنعتی، آموزشی و بهداشتی، سرمایه ­گذاری در گردشگری و تسهیلات عمومی. آماده ­سازی، فروش، اجاره، مبادله و بازیابی زمین برای پروژه­ های توسعه، به­‌دست آوردن زمین­های عمومی رایگان بر اساس تصویب وزارتخانه­های مرتبط، مشخص کردن هزینه­ های مساکن ساخته شده توسط TOKI با در نظر گرفتن هزینه­ های ساخت، وضعیت درآمد ساکنان و شرایط اقتصادی منطقه ساخت­وساز، تاسیس کمپانی­هایی که در بخش مسکن کار می­ کنند (همان).
مهم‌ترین منابع درآمدی سازمان TOKI از قانون مسکن انبوه شماره ۲۹۸۵ می­باشد. یکی از مهم‌ترین آن­ها درآمد حاصل از فروش و اجاره خانه­ها، ادارات و زمین­ها می­باشد. بعلاوه پروژه­ های به اشتراک­گذاری درآمد، اعتبارات بین ­المللی، درآمدهای حاصل از بهره، پرداخت­ها و وظایف اختصاص داده شده توسط قوانین بودجه و کمک‌های ارائه شده به سازمان می­ شود منابع درآمدی محسوب می­شوند (همان).
پروژه­ های مسکن اجتماعی ساخته شده توسط TOKI
این سازمان پروژه­ های مسکن اجتماعی مختلفی برای مردم کم و متوسط­درآمد اجرا کرده است. مسکن مقرون­به­صرفه به­طورکلی در بسیاری کشورها از طریق نسبت هزینه مسکن به درآمد و درآمد باقی­مانده محاسبه می­ شود (Heylen & Haffner, 2013)، این نوع مسکن در رویکرد TOKI با ساخت­وساز واحدهای مسکونی در اندازه­ های مختلف و بازپرداخت انعطاف­پذیر^[۶۹]تامین شده است. ساخت­و­ساز این نوع واحدها بین ۱۴ تا ۲۴ ماه برای کامل شدن، وقت لازم دارد. قیمت فروش این واحدهای مسکونی بر اساس سهم پیمانکاران، هزینه زمین، زیرساخت­ها و هزینه­ های اجتماعی و فنی تعیین می­شوند. سپس واحدهای مسکونی فروخته می­شوند. پیش­قسطی که بین ۱۰ تا ۴۰ درصد از هزینه مسکن را تشکیل می­دهد در ابتدا پرداخت شده و قسط­های ماهانه محاسبه شده که در طول ۵ تا ۲۰ سال از زمان عقد قرارداد، به طور ماهانه پرداخت می­شوند. این قسط­ها بابت خانه­هایی که برای اقشار بسیار فقیر ساخته شده ­اند دریافت نشده و قسط­های ماهانه هر نیمه سال با توجه به تغییرات در شاخص قیمت مصرف ­کننده، شاخص قیمت تولید کننده و نرخ رشد رسمی برای دست­مزد بخش دولتی محاسبه می­ شود. قسط­های ماهانه به حساب بانک ریخته می­ شود، بانک همچنین مالیات­های املاک و مستغلات و حق بیمه را از طرف TOKI جمع­آوری کرده و در طول پنچ روز همه را به TOKI انتقال می­دهد (Palancioglu & Cete, 2014).
پروژه های به اشتراک گذاری درآمد
این رویکرد توسط TOKI توسعه یافت و یک راه­کار ابتکاری است که به انتقال پول­های بدست آمده از طراحی پروژه ­هایی که بویژه برای خانواده­های پر درآمد با استانداردهای بالا طراحی شده است به پروژه­ های مسکن اجتماعی می‌پردازد. در این پروژه­ ها، واحدهای مسکونی با استاندارد بالا توسط سازنده­های خصوصی در زمین­های متعلق به سازمان TOKI ساخته می­شوند. مدیر طرح یا همان TOKI سهم خود را در پایان پروژه دریافت می­ کند حتی اگر سود پیش ­بینی شده بدست نیامده باشد. اگر سود حاصل بیش از مقدار پیش ­بینی شده باشد، سود اضافه میان هر دو طرف تقسیم می­ شود. به این معنا که منافع عمومی تضمین شده است.
TOKI 87,358 واحد مسکونی(تقریبا ۱۵% از کل تولید این سازمان) را با بهره گرفتن از این رویکرد تا اوایل ۲۰۱۴ تولید کرد. این سازمان ۳۰% از درآمد کلی خود را تا اوایل ۲۰۱۴ از این بخش بدست آورد. این امر نشان می­دهد که پروژه­ های تقسیم سود به­عنوان یک منبع مالی مهم برای این سازمان در آینده­ای نزدیک به شمار می­روند (Palancioglu & Cete, 2014).
رویکرد TOKI با بهره گرفتن از مکانیزم مالی با ساختار خوب به تامین مسکن اقشار متوسط و کم­درآمد پرداخت. علاوه بر تولید بیش از ۵۰۰۰۰۰ واحد مسکونی تابه‌حال، این سازمان در اجرای پروژه­ های تقسیم درآمد، تغییر زاغه­ها و دیگر پروژه­ های اجتماعی در کشور بسیار موفق بوده است. این رویکرد توسط صندوق بین ­المللی پول و کشورهای قطر، کویت و مکزیک مطالعه شد و به عنوان چارچوبی برای حل نیازهای مسکن و حل و فصل مشکلات در کشورهایی که مشکلات مشابه به ترکیه را تجربه می­ کنند، پیشنهاد شده است (Palancioglu & Cete, 2014).
سیاست­های تامین مسکن کم­درآمدها در نیجریه

• O و A. Aدر پژوهشی در نیجریه با توجه به افزایش جمعیت نیجریه و اینکه بیشترین جمعیت این کشور را قشر فقیر تشکیل داده­اند به بررسی تامین مسکن کم­درآمدها با بهره گرفتن از ساخت مسکن کم­هزینه پرداخته­اند. آن­ها در پژوهش خود بر استراتژی تامین مسکن کم­درآمدها با بهره گرفتن از ساخت مسکن انبوه از طریق مشارکت مردم محلی به عنوان کارگر و استفاده از مصالح محلی و مشارکت دادن گروه هدف از مرحله تصمیم ­گیری تا مرحله اجرای برنامه تاکید می­ کنند (A. O & A. A, 2013).

توسعه مسکن انبوه^[۷۰] (در نیجریه)
از اواخر دهه ۱۹۶۰ مداخلات دولت نیجریه در بخش مسکن در زمینه تامین مسکن کارمندان، ارائه وام مسکن به کارمندان دولت، ساخت­وسازهای مستقیم با بهره گرفتن از مسکن عمومی و برنامه ­های زمین و خدمات شکل گرفت. ساخت­وسازهای مستقیم به عنوان استراتژی­ های مداخله در بخش عمومی در دهه­های ۱۹۷۰ و اوایل دهه ۱۹۸۰ در سال ۱۹۷۳ ظهور یافتند. حکومت پیشنهاد ساخت ۱۵۰۰۰واحد مسکونی را در مناطق مختلف نیجریه داد. سازمان مسکن فدرال^[۷۱]، که در سال ۱۹۷۳ تاسیس شد مسئولیت نظارت بر برنامه را بر عهده داشت. در طول دولت غیر نظامی دوم ۱۹۷۹-۱۹۷۳، حکومت ساخت سالانه ۴۰۰۰۰ مسکن در نیجریه برای مالکیت چهارساله خود برنامه­ ریزی کرد. این مرحله اول برنامه بود که بیش از ۸۰% آن برای گروه ­های کم­درآمد در نظر گرفته شده بود. خانه­های مرکزی یک اتاقه که می­توانستند به دو اتاق و یا بیشتر نیز توسعه یابند به گروه کم­درآمد اختصاص داشت. برای گروه ­های درآمدی دیگر، خانه­های ییلاقی نیمه‌جدای سه خوابه در نظر گرفته شده بود. با توجه به موقیت ۲۰ درصدی مرحله اول، مرحله دوم به‌ندرت در بسیاری از اتحادیه ­ها اجرا شد. استراتژی مسکن نیجریه در سال ۱۹۸۴ از ساخت­و­ساز مستقیم مسکن به برنامه زمین و خدمات تغییر یافت. چراکه شکست برنامه گذشته برای برآورده کردن نیاز مسکن مردم نیجریه کاملا درک شد. وزارت فدرال کار و مسکن^[۷۲]که مسئولیت برنامه را بر عهده داشت، ۲۰ پروژه را در دوازده استان بین سالهای ۱۹۸۴ و ۱۹۸۸ که شامل قطعات مسکونی خدمات‌رسانی شده بودند را اجرا کرد. با توجه به نزول وضعیت اقتصادی دولت و عدم توانایی دولت در موفقیت ساخت­و­سازهای مستقیم، این ایده که حکومت به جای آن­که نقش اصلی را در تامین مسکن بر عهده گیرد، تسهیل‌کننده­ آن باشد، به ­وجود آمد. در این ارتباط حکومت سعی در تحریک بخش خصوصی به‌عنوان بزرگ­ترین تامین کننده مالی مسکن نمود. در این راستا صندوق ملی مسکن^[۷۳]در سال ۱۹۹۲ به‌منظور پرورش و حفظ یک نهاد پایدار برای تامین امور مالی مسکن مقرون­به­صرفه تاسیس شد. NHF شاخه­ای از سیاست ملی مسکن می­باشد که یک سال پیش از آن در سال ۱۹۹۱ به تصویب رسید. بنابراین NHF عنصر مالی طرح­های اتخاذ شده این سیاست است. در این راستا افرادی که سالانه درآمدی در حدود ۱۲ پوند یا بیشتر داشتند مشمول کمک­های اجباری می­شدند. بانک فدرال نیجریه مسئولیت جمع­آوری، مدیریت و اداره این کمک­ها را بر عهده داشت و نهایتا آن­ها را به NHF ارائه می­داد. این صندوق وام­های گسترده مسکن را به موسسات وام اولیه مسکن می­داد تا این سازمان­ها به افراد مشارکت‌کننده، وام­های دراز مدت در راستای اهداف مرتبط با مسکن بدهند. عملکرد سازمان NHF به­ دلیل عدم سرمایه ­گذاری کافی دولت، عدم کفایت موسسات وام اولیه در اجرای درست، متوقف شد (A. O & A. A, 2013).