روش و ابزار تجزیه و تحلیل داده ها ۴۳
آماره T 43
آماره F 44
رگرسیون ۴۵
آزمون همبستگی پیرسون ۴۶
عامل تورم واریانس ۴۷
ضریب تعیین ۴۸
آماره روبین- واتسن ۴۹
نتیجه گیری ۴۹
فصل چهارم تجزیه و تحلیل داده ها ۵۱
مقدمه ۵۲
آزمون مانایی ۵۲
توصیف داده ها ۵۷
مدل ناهمسانی واریانس شرطی تعمیم یافته (GARCH) 58
مدل ناهمسانی واریانس شرطی نمایی(GARCH) 60
مدل ناهمسانی شرطی آستانه ای (TGARCH) 61
برآورد الگویی نهایی ۶۱
پیش بینی قیمت مسکن ۶۲
فصل پنجم نتیجه گیری و پیشنهادات ۶۵
مقدمه ۶۶
نتیجه گیری و پیشنهادات ۶۶
منابع ۷۳
منابع فارسی ۷۴
منابع لاتین ۷۵
فصل اول
کلیات تحقیق
بیان مسأله
مسکن یکی از بخش های مهم هر اقتصادی است و در ایران نسبت به بسیاری از کشور های دیگر بخش مسکن از وزن و اهمیت بالاتری برخوردار می باشند . جذابیت خبری مسکن چه در سطح سیاستگذاری و چه در سطح مردم بسیار بالا است و تحولات آن توسط تمامی مردم و فعالان اقتصادی به صورت پیوسته رصد می شود سهم مسکن و بازار آن بعنوان نیروی محرکه اقتصاد اهمیت ویژه ای داشته و سهم آن از ثروت خانوار ایرانی ، سهم از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص ، سهم در سبد هزینه خانوار ، سهم اجاره در محاسبه شاخص تورم ، عدم وابستگی آن به واردات ، سهم در اشتغال و خصوصی ترین بخش اقتصاد ایران و حجم بالای عرضه و تقاضا، صحت گفتار فوق را تاییدمی نماید (۲).
شاخص های اصلی بخش مسکن در ایران مانند تعداد واحد مسکونی و تجاری ، ارزش املاک و مستغلات کشور ، شاخص قیمت و نیز تعداد واحد مسکونی در برابر تعداد خانوار توسط مراجع کشوری ( بانک مرکزی مرکز آمار ، وزارت راه و شهر سازی ، سامانه مدیریت املاک و مستغلات کشور ) نشر و مورد بهره برداری قرار می گیرد و از طرف دیگر عوامل تاثیر گذار بر این بازار شامل عوامل اقتصادی کلان ( نفت و بودجه دولت ، نقدینگی ، سیاست های پولی ، قیمت های نهاده ای تولید و تورم و …. ) و نیز شاخص های جمعیتی مانند رشد جمعیت ، تعداد خانوار ، میزان ازدواج و مانند آنها و نیز عواملی مانند درآمد ، پس انداز خانوار ، وضعیت اقتصادی کشور ، وضعیت ارائه تسهیلات بانکی خرید مسکن ، اولویت های خانوار ، اولویت های سرمایه گذاری در کشور و تحولات شرایط اقتصاد کلان و در نهایت ایجاد ارتباط منطقی بین عرضه و تقاضا و رسیدن به تعادل بازار مستلزم مطالعه کامل ابعاد وسیع مذکور از خانوار تا محل بازار و بازار های موازی ( ارز – طلا – سهام ، … ) را می طلبد(۳) .
تبیین استراتژی سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران و براورد چشم انداز سالهای آتی بخصوص سالهای ۹۴ و ۹۵ نیازمند نگاهی همه جانبه به تحولات دهه های گذشته در بخش مسکن و ارتباط آن با سیاست های دولت و بانک مرکزی دارا می باشد .
بخشی از هدف نیز بررسی بازار مسکن از نگاه سرمایه گذاران فردی ، شرکت ها ، انبوه سازان و سایر فعالان مسکن در بخش عرضه و تقاضا است تا بهترین استراتژی برای نحوه حضور و سرمایه گذاری با هدف کسب بهترین بازدهی برای سرمایه گذار یا خریدار مصرفی از یک سو و عرضه کننده از سوی دیگر تدوین شود .

می خواهیم به پرسش مهم اینکه بازار مسکن در ایران در طی سالهای گذشته از چه الگویی تبعیت نموده است ؟ و روند تحولات مسکن در سالهای آینده باتوجه به شرایط اخیر اقتصادی ایران چگونه خواهد بود ؟ و همچنین با توجه به نوع پیش بینی ما از بازار مسکن چگونه می توانیم استراتژی بهینه در بازار مسکن را تحلیل و تبیین نماییم ؟
ضرورت تحقیق:
امروزه، مسکن فقط به معنای سر پناه نیست، بلکه کالایی اقتصادی و سیاسی و نیز مهمترین دارایی خانوارها به شمار می رود. مسکن کالایی اساسی و بدون جانشین است؛ این کالا با توجه به قیمت آن، سهم درخور توجهی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص می دهد و دارندگان آن، به منظور عدم پذیرش ریسک های بالاتر در سایر بازارهای مالی به نگهداری از آن مبادرت می ورزند. بنابراین مسکن کالایی مصرفی و سرمایه ای است که براحتی از سبد هزینه خانوارها حذف کردنی نیست(۴).
در اقتصاد کلان نیز ویژگی های بخش مسکن مبتنی بر خود کفایی، خاصیت پیش رانگی، توان جذب نقدینگی بالا، اشتغال زایی بالا، اشتغال بالای مردان در این بخش و وجود تقاضای تضمین شده این بخش را عاملی محرک در چرخه اقتصاد کشور و تحقق اهداف رشد اقتصادی معرفی می کند؛ به طوری که در سال های رشد فعالیت های ساختمانی میزان رشد اقتصادی کشور نیز به مراتب بالاتر بوده است.
با وجود این، قیمت مسکن در ایران طی سالهای اخیر، به عنوان یک کشور در حال توسعه، نوسانات زیادی داشته است و دوره های رکورد و رونق تورمی را تجربه کرده که در اقتصاد خانوارها و عملکرد سایر بخش های اقتصادی تأثیر منفی گسترده ای بر جای گذاشته است و سبب نااطمینانی به بازار مسکن شده است. مثلا در شهر تهران به عنوان بزرگترین بازار مسکن کشور، طی سال ۱۳۸۵ میزان رشد قیمت مسکن ۲۸ درصد و در سال ۱۳۸۶، ۸۱٫۶ درصد بوده است. اما این روند بعد از آن نزولی گشت و سپس نوسان زیادی را تجربه کرد. بنابراین با توجه به جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ایران توجه بیشتری به تغییر پذیری قیمت مسکن ضروری است و این در حالیست که مطالعات متعددی در کشور موجود است که به بررسی عوامل مؤثر در قیمت مسکن و همچنین توابع عرضه و تقاضای مسکن پرداخته اند. اما در خصوص مدلسازی پیش بینی قیمت مسکن و استراتژی های سرمایه گذاری در بازار مسکن کمتر تحقیقی صورت گرفته است.
سؤالات تحقیق
بازار مسکن در ایران در طی سالهای گذشته از چه الگویی تبعیت نموده است ؟
روند تحولات مسکن در سالهای آینده با توجه به شرایط اخیر اقتصادی ایران چگونه خواهد بود ؟
با توجه به نوع پیش بینی از بازار مسکن چگونه می توانیم استراتژی بهینه در بازار مسکن را تحلیل و تبیین نماییم ؟
فصل دوم
ادبیات تحقیق
مقدمه
بخش مسکن از بخش‏های پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی ـ فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل می‏نماید. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخش‏های وابسته، از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‏گذاری تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تأثیر قرار می‏دهد. از این رو کشورها در شرایط بحران اقتصادی و جدی شدن معضل بیکاری از این بخش به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال کمک می‏گیرند. در عین حال هرگونه بی‏ثباتی در اقتصاد کلان می‏تواند سیستم کارآیی مسکن (و هر بخش اقتصادی دیگری) را غیر کارآمد ساخته و اهداف تعیین شده در بخش را دور از دسترس سازد، پس شرط اولیه در تمهید بخش مسکن کارآمد، ایجاد محیط باثبات اقتصادی است(۶).
دغدغه‏های مربوط به تأمین مسکن از دو عامل نشأت می‏گیرد، اول آنکه خرید مسکن بزرگترین معامله‏ای است که اغلب مردم در طول عمر خود را انجام می‏دهند. به گونه‏ای که خانواده‏های متوسط تقریباً محدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا درآستانه فقر پنجاه درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره بها می‏تواند آثار مخرب و جبران ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد. دوم آنکه تجربه نشان داده است که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره بهای مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ و عدم توجه به این مشکل، گره‏های عدیده‏ای را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیه‏نشینی یکی از جمله این مشکلها می‎باشد(۷).
مسکن قابل خرید