۱۵۹۵
۴۱
جمع
۴۲۲۲
۱۴۷۴۴
۳۷۵
۱-۸.. پیشینه تحقیق
۱-۸-۱. پیشینه تحقیق در زمینه تجارب جهانی
تجربیات ثبتی هیچ کشوری برای کشور دیگر به صورت صد درصد قابل استفاده پذیرش نیست لیکن در شرایط فناوریهای امروزه جهانی، اطلاع از تجربه دیگران حداقل این فایده را دارد که بدانیم از چه راههایی نرویم وکدام سیستمهاموفق بوده اند وکدام یک شکست خورده اند ودلایل موفقیتها وشکستها چه بوده است. لذا در زیر سعی گردیده به ارائه این تجارب با توجه به تفکیک یاد شده در ارتباط با محتوا وارزیابی طرح صدور سند مبادرت شود.
نظامهای حقوقی جهان به سه گروه اصلی تقسیم میشوند:
۱. نظام رومی یا حقوق نوشته مانند بیشتر کشورهای اروپایی به ویژه فرانسه که نظام حقوقی ایران از آن گرفته شده است. (به همین دلیل نیز در صفحات آینده تجارب این کشور به شکل گسترده توضیح داده شده است. )
۲. نظام کامن لو یا حقوق نانوشته و مبتنی بر عرف مانند انگلستان، آمریکا و. . .
۳. نظام سوسیالسیتی مانند همه کشور های شوروی پیشین، کوبا و. . .
در کنار سه گروه اصلی یاد شده« گروه های تکمیلی» قرار می گیرد که در بر گیرند ه نظامهای مذهبی و حقوقی کشورهای جهان سوم است. به این ترتیب نبود وحدت حقوقی در سطح جهان مطرح می شود که آن نیز به ناگزیر به عدم اتخاذ روش های یکسان در حل مسائل حقوقی جهان از جمله مسئله ثبت سند مالکیت می انجامد. به ویژه اینکه نحوه نگرش به مالکیت در نظام سوسیالیستی با دو نظام دیگر دارای تفاوت بنیادی است. با این همه می توان راه حلهای پذیرفته شده را ر هر یک از این نظامها با هدف شناخت علتهای پذیرش این راه حلها بررسی کرد. از طرفی از نظر شیوه ثبت سند، کشورها از سه روش و الگوی زیر تبعیت می نمایند:
الف) سنی
ب) مدرن
پ) تلفیقی
-کشورهای در حال توسعه
آذربایجان: تجربیات روسها در زمینه نقشه های پوششی و تولید نقشه های ۲۵۰۰۰: ۱ توپوگرافی جهت تمام مساحت شوروی با دستگاه های کوچک فتو گرامتری تجارب خوبی را در اختیار آنان قرار داده است. (پورکمال، ص ۱۱۸). در قلمرو شوروی مردم از یک مالکیت دولتی برخوردار بودند و فقط یکسری از خانه‌های کوچک مالکیت شخصی داشتند. این مسئله در دوران استقلال آذربایجان به سمت مالکیت مردم بر اموال و املاک خود حرکت کرد.
ترکیه: کشور ترکیه از ۱۹۹۰ رسمی کردن مالکیت ها را در دستور کار خاود قرار داده است. نظام ثبتی این کشور سنتی بوده که در سالها اخیر با بهره گرفتن از سیستم های مدرن به تعیین محدوده ها و مالکیت ها روی کرده است. ترکیه در استفاده از نقشه های دیجیتالی و سیستم های نوین ثبتی در آغاز راه قرار دارد. استفاده از تصاویر ماهواره ای برای این کشور منبع جدیدی است که اخیراً توسط سازمان مربوطه شروع به استخراج داده ها از تصاویر ماهواره ای و تهیه نقشه های ثبتی شده است. تعیین محدوده ها و مالکیت در مناطق روستایی کمتر از مناطق شهری تحقق یافته است، زیرا درصد قابل توجهی از روستاهای کشور ترکیه در مناطق جنگلی و کوهستانی واقع شده است که این خود عامل بازدارنده ای در زمینه دسترسی به نقشه های رقومی است.
کاداستر و ثبت زمین در ترکیه به دو روش زیر صورت می گیرد:
-ثبت سنتی زمین و نقشه برداری دستی.
-بهره کیری از تصویرهای ماهواره Ikonos و ترسیم نقشه های رقومی.
در این کشور این دو روش را با هم مقایسه می کنند. به نتیجه منطقی می رسند. در مناطقی که مقیاس کوچک تر دارند، کارایی و کاربرد این تصویرها نیز بالاتر است.
کویت: کویت، یک پروژه شش ساله را با عنوان (Kuwait Utility Data Management System (KUDAMS)) با همکاری چند شرکت مهندسی در زمینه رایانهای کردن تمام تاسیسات و خدمات بر مبنای نقشههای دقیق رقومی کاداستر انجام داد. این پروژه تقریباً تمام مناطق مسکونی امیر نشین کویت را در بر گرفته است با حدود ۵۸۰ کیلومتر مربع (۵۸۰۰۰ هکتار فضای شهری و حومه)، بزرگ ترین پروژه از نظر مساحت در نوع خود و در زمان خود بود (پورکمال، ۱۳۷۷، ص ۴۷۴).
۱-۸-۲ . سابقه صدور سند در کشور
نظام ثبت اسناد و املاک سکونتگاه های انسانی پدیده جدیدی در کشور نیست و در طول تاریخ به روش های گوناگونی در دوام و بقای جامعه و حفظ حقوق افراد نقش مهمی ایفا نموده است. تا قبل از تاسیس عدلیه و تصویب قانون مدنی، امور شرعیه و تنظیم اسناد مربوط به معاملات در دست حکام شرع یعنی علمای دینی بود. در زمان هخامنشیان اسناد معاملات را در محلی بنام دیوانخانه تنظیم می کردند و نام پادشاه در آن ذکر می شد. داریوش برای اولین بار در ایران، سازمان املاک را بنیان نهاد و مشخصات املاک از لحاظ نام مالک، مساحت، نوع ملک و نوع زراعت در دفاتر مخصوصی ثبت می شد. از دوره اشکانیان و ساسانیان نیز قباله ها واسناد مالکیت به جا مانده است. پس از اسلام و در دوره ای طولانی، بخش مهمی از سرزمین ایران تحت سیطره مالکیت های ایلی قرار داشت که فقدان مالکیت خصوصی بر زمین و منابع طبیعی گویای این واقعیت است. از دوره سلاجقه اقطاع در روستاها مطرح می شودو فشارهای اقتصادی زیادی بر روستاییان وارد می شود. باروی کار آمدن صفویه مرجعی بنام دیوانخانه تشکیل شده و به حل و فصل دعاوی مردم می پرداخت و اسنادمعاملات مردم را به ثبت می رسانید. املاک دیوانی در زمان افشاریه توسعه یافت. در زمان قاجاریه، برای اولین بار موسسه دولتی “اداره املاک” یا “دیوان خالصجات” عهده دار رسیدگی به امور روستاها می شود. در این دوره مالکیت خصوصی املاک بسیار زیاد می شود.
در دوران انقلاب مشروطه (۸۸-۱۲۸۳) نیز روابط نیمه فئودالی همچنان در روستاها باقی ماند. اولین بار قانون ثبت اسناد به طریق جدید در سال ۱۲۹۰ ه. ش در دومین مجلس زمان مشروطیت تحت عنوان «قانون ثبت اسناد» در ۱۳۹ ماده تصویب شد و در آن فقط مسئله ثبت اسناد و تشکیل دوایر ثبت مطرح گردید. مطابق این قانون، اسناد رسمی در اداره ثبت تنظیم و معاملات رسمی در آن اداره به ثبت می‌رسید. این قانون به جایگاه ویژه حقوقی و اقتصادی اموال غیر منقول (املاک) توجهی نکرد و به همین دلیل با استقبال چندانی روبرو نشد.
با روی کار آمدن رضا خان (۱۲۹۹) نسبت به عمران و آبادی دهات خصوصا” دهات خالصه که عواید آن صرف قشون می‌گردید اقدام گردید. به دلیل عدم استقبال از قانون ثبت اسناد سال ۱۲۹۰، در دوره چهارم قانونگذاری و در سال ۱۳۰۲ به منظور ثبت اراضی و املاک و در جهت حفظ مالکیت مالکان و صاحبان حقوق و اعتبار رسمی اسناد آنها «قانون ثبت اسناد و املاک» در ۱۲۶ ماده به تصویب رسید و به دلیل اختیاری بودن ثبت اراضی و املاک، این قانون به «قانون ثبت اختیاری» مرسوم گردید واز موفقیت چندانی برخوردار نبود.
«قوه مقننه پس از آن در سال ۱۳۰۶ به تصویب «قانون ثبت عمومی املاک و. . . » مبادرت ورزید و ثبت تمامی اموال غیر منقول را الزامی اعلام کرد. این قانون از تمام مالکان این دو قانون یعنی “قانون ثبت اسناد و املاک” مصوب ۱۳۰۲ و” قانون ثبت عمومی مصوب ۱۳۰۶” تا سال ۱۳۱۰ چند مرتبه اصلاح شد تا آنکه آخرین قانونی که هنوز هم فسخ نشده و به قوت خود باقی است «قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶ اسفند ۱۳۱۰» در ۱۴۲ ماده به تصویب رسید. براین اساس برای هر دهکده یک پلاک اصلی و برای هر قطعه زمین یا خانه، باغ و. . . در داخل دهکده به ترتیب یک شماره پلاک فرعی که از یک شروع میشد و به آخرین شماره فرعی ختم می‌گردید در نظر گرفته شد.
بدین ترتیب روستاهای کشور ثبت شده و دارای سند رسمی به نام مالک یا مالکین شدند، اما خانه‌های روستایی همچنان فاقد سند باقی ماندند و مورد توجه قرار نگرفتند.
در دوره پهلوی ضمن اقداماتی پراکنده قوانینی در جهت اصلاح نظام زمینداری تدوین گردید اما هیچ یک بطور جدی به مرحله عمل در نیامد. یکی از اقداماتی که تغییراتی را در وضعیت مالکیت روستاییان موجب شد اصلاحات اراضی بود. در پی اصلاحات اراضی در سال ۱۳۵۱ مجموعاً ۳۳ درصد از خانوارهای روستایی صاحب زمین شدند و چون از پیش هم ۲۵ درصد خرده مالک بودند مجموع خرده مالکان به ۵۸ درصد خانوارهای روستایی افزایش یافت و ۴۰ درصد (۹ میلیون هکتار) زمینهای زراعی نیز در اختیار مالکان عمده باقی ماند.
در تمام دوره‌های فوق ثبت مالکیت خانه‌های روستایی هیچگاه مورد توجه جدی قرار نگرفته و حداکثر ارتباط با روستاها تنها ثبت ده به نام مالک و یا اراضی آن به نام حاکمان وقت صورت گرفته است. اما پس از انقلاب اسلامی، طرح صدور سند مالکیت روستایی توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مورد توجه قرار گرفت که با همکاری اداره ثبت از برنامه دوم توسعه اجتماعی - اقتصادی. . . این فعالیت در سطح روستاهای کشور آغاز شد و در حال حاضر نیز با جدیت دنبال می‌شود.
۱-۹. محدوده مورد مطالعه
بخش مرکزی شهرستان رشت بین ۴۹ درجه و۲۷ دقیقه تا ۴۹ درجه و۴۱ دقیقه طول جغرافیایی و۳۷ درجه و صفر دقیقه تا ۳۷ درجه و۲۳ دقیقه عرض جغرافیایی قرار دارد. از نظر موقعیت طبیعی بخش مرکزی رشت دارای موقعیت جلگه ای وکوهپایه ای میباشد. تالاب انزلی در شمال غرب وارتفاعات لاکان در جنوب این بخش قرار گرفته است. به همین منظور ارتباط واسکان جمعیت در موقعیت جلگه ای این بخش بیشتر از موقعیتهای کوهپایه ای است.
۱۰-۱۰ . محدودیتها وتنگناهای تحقیق
بطورکلی هر محققی در انجام تحقیق خود با مشکلات و محدودیتهایی روبرو میباشد. از جمله محدودیت‌های این تحقیق میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
۱. با توجه به انجام دادن تحقیق فوق بصورت میدانی مدت زمان مورد نیاز انجام تحقیق زیاد بوده است.
۲. به دلیل شاغل بودن پژوهشگر، مشکلاتی در خصوص زمان مورد نیاز تحقیق وجود داشته.
۳. عدم سهولت دسترسی به منابع موجود.
۴. مشکلات دسترسی به دهیارهای هر روستا به دلیل محدود بودن ساعات کاری و بومی بودن انها که سبب میشد اغلب آنها در محل کار خود در ساعات مقرر حضور نداشته باشند.
۵. مشکل رفت و آمد برخی از روستاها ودسترسی نامناسب به آنها
۶. فقدان منابع خارجی در رابطه با موضوع مورد نظر
