۹- عدم وجود قلم خوردگی و یا لاک گرفتگی در رأی: این مورد نیز از مواردی است که مانع سوء استفاده های احتمالی خواهد شد و می توان گفت یکی از ویژگی های تمامی آراء می باشد.
۱۰- ذکر مشخصات دقیق پلاک: این موضوع یکی از بحث برانگیز ترین موضوعات می باشد. زیرا در بعضی از آراء کمیسیون، نام مالک درج نمی گردد و مورد اعتراض مالکین قرار نمی گیرد . البته این اعتراض می تواند موجه باشد.زیرا اکثر مالکان مشخصات ملک خود را نمی دانند و این جهل نیز در عرف پذیرفتنی است.
با توجه به تحقیقی که به عمل آمد ولی مستندی درباره ی آن در دسترس نیست،مشخص گردید که بعضی از دادگاهها ایراد مزبور را می پذیرند وعنوان می نمایند؛ آگهی هایی که بدون نام مالک انتشار یابد احتمال علم مالک به صدور نظریه نسب به ملک وی حتی در صورت حضور مالک در محل نیز بسیار کم می باشد، زیرا اکثر افراد شماره ملک خود را به خاطر نمی سپارند. همانطور که قبلاً نیز گفته شد در مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام ، اصل بر اعلام می باشد و در صورت عدم امکان یا عدم دسترسی به مالک باید اعلان شود. این اعلان باید به گونه ای انجام گردد که تا حد امکان حقوق مالک رعایت گردد.
البته بهتر است در این مورد بین کسانی که سند مالکیت دارند و دیگران قائل به تفکیک شد. زیرا در مورد دسته ی اول به علت ثبت نام مالک در دفتر املاک در دفتر املاک اداره ثبت اصولاً امکان شناسایی مالک وجود دارند. ولی در مورد دسته ی دوم این امکان برای سازمان مسکن و شهر سازی وجود ندارد. والزام سازمان مسکن و شهر سازی به پیدا کردن مالک نیز منطقی به نظر نمی رسد.
۱۱-مستدل بودن رأی: رأی کمیسیون باید مستدل و متکی به دلایل و شواهد باشد. این مورد نیز از ویژگی های تمامی آراء می باشد.
۴-۱-۲-۲-۹ حقوق دارنده سند رسمی مالکیت
در صورت وارد بودن اعتراض دو حالت وجود دارد: یا زمین فقط به تملک دولت در آمده و هیچ گونه اقدامی اعم از حقوقی ومادی بروی آن انجام نگرفته است. ویا بعد از تملک، بر روی زمین اقدامی انجام گرفته است. در مورد اول به نظر میرسد با بقای عین و عدم انجام اقدام خاص بر روی زمین استرداد عین زمین ممکن نباشد. ولی در موردی که بر روی زمین عملیاتی از قبیل احداث مسکن و…انجام شده باشد حسب مورد زمین معوض، قیمت روز، قیمت عادلانه و یا قیمت منطقه ای پرداخت خواهد شد.
۴-۱-۳ ابطال اسناد رسمی در اراضی موات خارج از محدوده شهر
برای تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهر قانونی تحت عنوان « قانون مرجع تشخیص اراضی اموات وابطال اسناد آن» به صورت ماده واحده ودر پنج تبصره در تاریخ۳۰/۵/۱۳۶۵به تصویب رسیده است. به موجب ماده واحده «…کلیه اسناد و مدارک مربوط به غیر دولت اعماز رسمی و غیر رسمی مربوط به اراضی موات(یا سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثناء اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است، باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می گیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی، ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه و بر طرف ساختن نیاز دستگاه های دولتی و نهاد های انقلاب اسلامی و شهر داری ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند حسب مورد بر اساس مقررات مربوطه اعلام نماید. ادارات ثبت اسناد مکلفند حسب اعلام هیأت های واگذاری زمین، نسبت به ابطال سند آن ها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران، اقدام نمایند.
۴-۱-۳-۱ تعاریف
۴-۱-۳-۱-۱ اراضی موات
با توجه به اینکه در بخش پیشین در مورد زمینهای موات توضیحات لازم ارائه شد از تکرار کلام خودداری و به تعریف ذکر شده در ماده یک آیین نامه قانونی مذکور بسنده می کنیم. به موجب این ماده تعریف اراضی موات از نظر اجرای این قانون زمینهایی است که سابقه احیاء و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی مانده و افراد به صورت رسمی و غیر رسمی برای آنها سند تهیه کرده اند. ناگفته نماند که این تعریف مربوط به زمینهای موات خارج از محدوده شهر بوده و زمینهای موات داخل محدوده شهر به موجب قانون زمین شهری تعریف شده اند.
۴-۱-۳-۲ نظام رسیدگی
۴-۱-۳-۲-۱ محدوده رسیدگی
همانگونه که در بخش پیش عنوان شد، صلاحیت کمیسیون قانون زمین شهری مربوط به زمینهای مواتی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر و شهرکها می باشند. ولی این قانون راجع به زمینهایی است که خارج از محدوده استحفاظی شهرها می باشد.این موضوع به صراحت در متن ماده واحده ذکر شده است.
۴-۱-۳-۲-۲ مرجع تشخیص
مرجع تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده به موجب تبصره یک قانون مذکور، به عهده وزارت کشاورزی می باشد که از طریق هیأت۷ نفره اقدام می نماید. بعد از پیروزی شکوهمند انقلاب اسلامی و به دنبال بلاتکلیفی که در بخش زمین در سطح کشور بوجود آمد بسیاری از مالکین با زارعین ساکن روستاها دچار اختلاف شده و برخی از آنان اراضی خود را رها کرده و به علت تضادی که با اهالی روستاها داشتند اراضی آنها توسط زارعین تصرف و تحت کشت قرار گرفت در بعضی از نقاط کشور نیز گروههایی ضد انقلابی به منظور کسب محبوبیت اقدام به تقسیم اراضی مالکین بین کشاورزان نمودند و در مجموع ضرورت تعیین مرجعی که بتواند پاسخگوی در خواست متقاضیان زمین بوده و به اختلافات مالکیت اراضی رسیدگی کند به شدت احساس می شد لذا چند نفر از مراجع تقلید از طرف شورای انقلاب ماموریت یافتند که طرحی ارائه دهند تا مشکلات ایجاد شده را سامان بخشد بنابراین طرح قانون نحوه احیاء و واگذاری اراضی کشاورزی در حکومت جمهوری اسلامی ایران تهیه و در تاریخ۲۶/۱/۵۹ به تصویب شورای انقلاب رسید و در راستای همین قانون هیاتهای هفت نفره در اجرای بندهای الف، ب، ج، د قانون مجاز به واگذاری اراضی موات و منابع ملی بایر و دایر شدند لکن پس از مدت کوتاهی بدنبال مشکلاتی که در اجرای بندهای ج و د آمد به فرمان رهبر کبیر انقلاب اسلامی اجرای این دو بند متوقف گردید اما از بدو تصویب قانون فوق در اجرای بندهای الف و ب (اراضی موات و منابع ملی) به کشاورزان کم زمین و بی زمین وعلاقه مندان به شغل کشاورزی در قالب تعاونیهای مشاع و شرکتهای سهامی زراعی و تعاونی تولید واگذار می شود که بسیاری از ساکنین روستاها که فاقد زمین کشاورزی بودند با دریافت زمین اشتغال یافته و در روستاها باقی ماندند و در بسیاری از مناطق مهاجرت معکوس انجام شده و افرادی که از روستاها مهاجرت کرده بودند مجدداً به روستاها بازگشتند که با استقرار آنها در کنار اراضی واگذاری روستاهای جدید تشکیل گردید در اجرای قانون مزبور گام مهمی در اجرای عدالت اجتماعی برداشته شد.
۴-۱-۳-۲-۳ ترکیب هیأت
ترکیب هیأت به موجب تبصره ۲ لایحه قانونی اصلاحیه نحوه واگذاری و احیاء اراضی به شرح ذیل می باشد:
۱) دو نفر نماینده وزارت کشاورزی
۲) یک نفر نماینده وزارت کشور یا استانداری محل
۳) یک نفر نماینده جهاد سازندگی
۴) یک نفر نماینده حاکم شرع و ولی امر
۵) دو نفر نماینده مردم ده به تأیید نماینده حاکم شرع
۴-۱-۳-۲-۴ تشکیل هیأت و تصمیم گیری
به موجب ماده ۲ آیین نامه، هیأت با حضور حداقل چهار نفر تشکیل و نظریه خود را طی صورت جلسه ای اعلام خواهد نمود و آراء اکثریت با حداقل سه نفر ملاک خواهد بود که یکی از آنها باید حاکم شرع باشد. به موجب این آیین نامه شرایط ذیل باری تشکیل جلسه اتخاذ تصمیم الزامی است.
-
- حضور حداقل ۴نفر
-
- رأی اکثریت با حداقل سه نفر:لازم به ذکر است که صرف بودن سه رأی، کافی برای صدور رأی نیست چرا که آیین نامه حداقل لازم برای تصمیم گیری اعلام کرده و در هر صورت باید اکثریت اعضاء حاضر در جلسه نظر به موات بودن زمین داشته باشند. به عنوان مثال اگر در جلسه ای، تمامی اعضاء حضور داشته باشند صرف موافقت سه عضو کفایت نمی کند چرا که اکثریت لازم برای تصمیم گیری موجود نیست همین طور است زمانی که جلسه با پوشش عضو تشکیل می شود، زیرا در آیین نامه از عبارت«اکثریت با حداقل سه نفر»استفاده شده است.
-
- حضور حاکم شرع در جلسه
لازم به ذکر است که دیوان عدالت اداری در مورخه۳۰/۴/۷۵ به موجب دادنامه شماره۷۰ماده ۲ آیین نامه مذکور را به دلیل اینکه تشکیل جلسه با تعداد کمتر از۷ نفر را تجویز کرده بود خلاف قانون تشخیص و به استناد قسمت دوم ماده۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال نموده ولی متعاقب آن در تاریخ۲۸/۲/۷۵ در نامه شماره ه/۷۴/۱۴۵ بنا به تشخیص رهبر معظم انقلاب مدظله العالی، دستور اجرای دوباره آیین نامه موصوف صادر شد و رأی دیوان عدالت اداری به شرح ذیل کان لم یکن الغاء گردید. «نظر به اینکه متعاقب صدور رأی شماره۷۰-۳۰/۴/۱۳۷۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال ماده۲ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد اراضی موات، رهبر معظم انقلاب مد ظله العالی دستور اجرای آیین نامه موصوف را همانند گذشته به نحو موجود صادر فرموده اند، بنابراین موردی برای اجرای رأی هیأت عمومی باقی نمانده و رأی فوق الذکر کان لم یکن و ملغی الاثر اعلام می گردد»
۴-۱-۳-۲-۵ نحوه ابلاغ
به موجب تبصره یک ماده سه آیین نامه مزبور در صورتی که زمین، موات اعلام گردد ودارای سابقه ثبتی و مالک باشد، هیأت ها بایستی بلافاصله مراتب را در صورت مشخص بودن آدرس مالکین به آنها ابلاغ و الا به فاصله۱۵ روز در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه های محلی، (در صورت وجود و یا سایر وسایل ممکن و معمول جهت اطلاع مالکان ذیربط) در دو نوبت آگهی نمایند.
همانگونه که ملاحظه می گردد ایراداتی که در قانون زمین شهری در خصوص نحوه ابلاغ موجود بوده تا حدی در این قانون وجود نداشته و حقوق مالکین نسبتا رعایت گردیده است.
۴-۱-۳-۲-۶ قابلیت اعتراض
در تبصره ۱ ماده واحده، عنوان شده که «… در صورتی که متصرف فعلی، منکر موات بودن زمین باشد، از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می آید…» در تبصره یک ماده سه آیین نامه نیز به صراحت ذکر شده که رأی هیئت قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد ومالکان اراضی می توانند اعتراض خود را به دادگاه صالحه تسلیم و یا برای هیأت های ۷ نفره ارسال دارند. چنانچه برای هیأت ۷ نفره ارسال نمایند، هیأت بلافاصله پرونده را جهت رسیدگی به دادگاه صالحه ارسال خواهد نمود.
۴-۱-۳-۲-۷ مهلت اعتراض
نه در قانون نه در آیین نامه، مهلتی برای اعتراض مشخص نگردیده ولی مشخص نیست به چه علت تبصره۲ ماده۳ آیین نامه عنوان کرده که «…پس از قطعیت رأی، اعم از این که اعتراض به آن نشده و یا پس از اعتراض، دادگاه رسیدگی و رأی قطعی مبنی بر موات بودن زمین صادر گردد به شرح زیر اقدام خواهد شد…»
لذا به نظر می رسد محدودیتی در مهلت اعتراض وجود ندارد ولی این بدان معنی نیست که رأی هیأت قابل اجرا نباشد لذا به نظر می رسد، رأی هیأت قابل اجرا باشد مگر در صورتی که اعتراضی به هیأت یه به دادگاه واصل شود، تفسیری که هر چند با قسمتی از آیین نامه مطابقت ندارد ولی هم حقوق مالکین را حمایت نموده وهم روند عملی اجرای قانون را متوقف نمی سازد. ولی به هر حال این بدان معنی نیست که این تفسیر، دقیق و کامن می باشد و در این زمینه اصلاح قانون و تعیین مهلت لازم، لااقل برای اجرای تصمیم هیأت، ضروری به نظر می رسد.
۴-۱-۳-۲-۸ نحوه ابطال اسناد مالکیت
به موجب بند ج از تبصره ۲ ماده۳ آیین نامه در صورتی که زمین دارای سند مالکیت باشد، با ارسال رأی قطعی، مبنی بر موات بودن آن اعم از که سند مالکیت قبلی در اختیار هیئت هفت نفره باشد که ارائه دهد یا در اختیار هیئت نباشد بلافاصله، اداره ثبت محل مکلف است سند قبلی را ابطال و سند مالکیت جدید به نام دولت صادر نماید.
در خصوص قانون زمین شهری، علیرغم اهدافی که در ماده یک قانون مذکور به آنها اشاره شد ملاحظه می کنیم که به علت تغییراتی که در قانون به وجود آمد و بعضاً ایراداتی در اجرای قانون آنگونه که باید نظر قانونگذار تأمین نگردید.
اولاً: بسیاری از زمینهای تملک شده، دست نخورده در اختیار دولت قرار گرفت و در عمل دارایی دولت افزایش یافت.
ثانیاً: اگر این زمینها در دست مالکان آنها باقی می ماند، چه بسا با پیگیری جدی تری عمران و احیاء می شد و در عمل نیز از این طریق ازدیاد عرضه ایجاد می شد. در حالی که در وضعیت کنونی فقط دارایی دولت افزایش و دارایی مردم کاهش یافته و در نتیجه کمبود عرضه به وجود می آید و در اثر کمبود عرضه نیز افزایش قیمت خواهیم د اشت.
ثالثاً: اصولی که در ماده یک قانون زمین شهری به آن اشاره شد و به ویژه اصل۴۷ در بسیاری موارد رعایت نمی گردد.
۴-۲ ابطال اسناد رسمی در قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه
وقف به موجب ماده۵۵ قانون مدنی عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود. جمع این واژه اوقاف است. به مال و زمین وقف شده،موقوفه گفته می شود. وقف از جمله عقود معینی است که در فقه امامیه از اعتبار خاصی برخوردار می باشد.
«موقوفه»صفت مال یا دسته ای از اموال است[۷۳]که پیش از این، «ملک» بوده اند و در نتیجه ی قرار گرفتن در فرایند حقوقی وقف، به «موقوفه» بدل شده اند. وقف ملک و مال نماد ترقی مفاهیم اصیل انسانی از قبیل ایثار و عدالت اجتماعی است؛ چرا که وقف مال موجب خروج آن از مالکیت واقف می شود. خارج کردن مال از مالکیت از ویژگی های حق مالکیت است.[۷۴] اما انسان به راحتی حاضر نیست مالی را که با تلاش بسیار تملک کرده، از مالکیت خود خارج کند، مگر اینکه انگیزه های انسانی والایی داشته باشد که او را به «وقف» مال به قصد رفع نیازهای هم نوعان ترغیب نماید.
فقیهان شیعه و سنی برای ضابطه مند کردن رفع چنین نیازی و کارآمد تر کردن آن، عقد معین«وقف» را طراحی و پیشنهاد کرده اند، هرچند در این پیشنهاد اختلاف نظرهایی دیده می شود. با این حال، قانونگذار در سال۱۳۰۷با گزینش نظرات برخی از فقیهان، این قالب فقهی را برای بر طرف کردن خلأ تقنینی در قالب یکی از مباحث قانون مدنی وضع و تصویب کرد. از آن سال تا کنون تغییری در این قانون ایجاد نشده است.هرچند بنا به ضرورت ها و نیازهای پیش آمده قانونگذار وادار به وضع وتصویب قوانین مکمل دیگری شد، بی آن که به منطقی که در قانون مدنی بود، وفادار باشد. این امر هرچند از جهت پیشرو بودن قانونگذار به پاسخ واداشتن قوانین پسندیده است، اما از قبح ابتناء قوانین بر مبنای متناقص نمی کاهد و باید با رویکرد جدید این نقص را از میان برد. نمونه ی بارز این نقص آن است که قانون مدنی در گفتار وقف، بدون توجه به «شخصیت حقوقی یافتن» موقوفات وضع و تصویب شده است، در حالی که قوانین بعدی، که هویت خود را از مواد قانون مدنی در گفتار وقف می یابند، موقوفات را دارای «شخصیت حقوقی» می دانند.[۷۵] وقف از جمله عقود لازم می باشد. بنابراین بعد از انعقاد وقف، واقف نمی تواند از آن برگردد و اختیار هرگونه تصرفی در عین موقوفه را از دست می دهد. این است که ماده ۶۱ قانون مدنی در عبارتی مفصل بیان می کند: «وقف بعد از وقوع آن به نحوه صحت و حصول قبض لازم است و واقف لازم است و واقف نمی تواند از آن رجوع کند یا در آن تغییری بدهد یا از موقوف علیهم کسی را خارج کند یا کسی را داخل موقوف علیهم نماید یا با آنها شریک کند یا اگر در ضمن عقد متولی معین نکرده بعد از آن متولی قرار دهد یا خود به عنوان تولیت دخالت کند»
یکی دیگر از مواردی که قانونگذار در آن صراحتاً ابطال اسناد رسمی را تجویز نموده است، «قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه» می باشد. این قانون در تاریخ۲۸/۱/۱۳۶۲ به تصویب رسیده است. البته با همین نام و موخر بر این قانون در تاریخ۲۵/۱۱/۷۱به تصویب رسیده و تفاوتهایی در این دو قانون به چشم می خورد که در جای خود بحث خواهد شد.
پس از ذکر مختصری از عقد وقف و ویژگی های آن، اینک به بررسی قوانین تصویب شده در این خصوص می پردازیم.
همانگونه که قبل ذکر شد قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه در هر دو مرحله با نامهای یکسان درتاریخ۲۸/۱/۶۳ و۲۵/۱۱/۷۱ به صورت ماده واحده به تصویب رسید، از آنجایی که قانون تصویب شده در سال۷۱ موخر بر قانون سال ۶۳ می باشد و تبصره پایانی این قانون کلیه قوانین و مقررات مغایر با این ماده و تبصره های آن را لغو و کان لم یکن اعلام کرده است اصولاً دلیلی برای استناد به قانون قبلی وجود ندارد ولی از آنجائی که در تاریخ ۱۹/۱۲/۱۳۸۰ تبصره های ۵ و ۶ تحت عنوان قانون الحاق دو تبصره به ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه به قانون سال۶۳ عبارت « کلیه موقوفات» را به طور مطلق به کار برده و قانون سال ۷۱ از عبارت «کلیه موقوفات عام» استفاده کرده، این نظر را تقویت می کند که قانون موخر در قسمتی که مربوط به موقوفات عام می باشد قانون مقدم را نسخ کرده است و در مورد موقوفات خاص، قانون سال۶۳ همچنان باقی بوده و قابل استناد است.
